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Gebraucht oder besser Neubau ? |
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Nebenkosten beim Immobilienkauf |
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Steuervorteile bei Immobilienschenkungen |
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Eigentum vom Bauträger - Vorteil oder Nachteil ? |
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Was tut man mit einem geerbten Bausparvertrag ? |
| 6. |
Checkliste für Ihren Umzug |
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Lohnt sich der Erwerb von Wohneigentum auch noch im fortgeschrittenen Alter ? |
| 8. |
Wenn das Finanzamt vom Erlös Ihres Hauses etwas abhaben will ! |
| 9. |
Was ist Teileigentum beim Erwerb einer Eigentumswohnung ? |
| 10. |
Wann kann Mietminderung grundsätzlich geltend gemacht werden ? |
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Das eigene Kind als Mieter ? |
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Absicherung eines Wegerechtes |
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Rechtsfolgen bei Entlastung des Verwalters durch Wohnungseigentümer |
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Abzugsfähigkeit von Umzugskosten |
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Ausführung einer Grundstücksschenkung |
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Blickpunkt: Steuern - Neue Umzugskostenpauschalen |
| 17. |
Neue Richtlinie zum Förderprogramm Erneuerbare Energien |
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Balkonanbau in ETW-Anlage |
| 19. |
Investitionszulage - Modernisierung einer eigengenutzten Wohnung |
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Luftaustausch in der Wohnung - notwendig für Bauphysik und Hygiene |
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Gebraucht oder besser Neubau ?
Sie wollen eigene vier Wände !
Was genau soll es sein : Gebraucht oder Neubau ?
Für eine gebrauchte Immobilie zahlt man meistens weniger und kann nach und nach sanieren oder renovieren. Aber das kostet auch Zeit, Geld und Nerven.
Für einen Neubau spricht vor allem Individualität.
Haus oder Wohnung sind auf individuelle Wünsche zugeschnitten, erzielen auch Steuer- bzw. Finanzierungsvorteile, da vor allem bei der Eigenheimzulage zur Zeit noch weit höhere Beträge als bei Gebrauchtimmibilien zu erhalten sind.
Nicht unwichtig ist, dass beim Neubau Elektro-,Sanitär- und Heizungsanlagen nach neuestem Stand der Technik eingebaut werden. Sofern Sie sich aus diesen oder anderen Gründen zum Erwerb oder Bau einer neuen Immobilie entscheiden sollten, wäre die Verankerung einer Gewährleistungsfrist nach BGB ( 5 Jahre ) im Kaufvertrag sehr zu empfehlen.
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Nebenkosten beim Immobilienkauf
Für den Käufer einer Immobilie fallen folgende größere Kostenposten in der Regel beim Erwerb an:
1. Kosten für Notar und Grundbucheintrag
Zunächst entstehen die Aufwendungen für die Erstellung und Beurkundung des notariellen Kaufvertrages beim Notar. Desweiteren kommen Gebühren zur Eintragung der Auflassungsvormerkung zur Absicherung des Käufers, für die Eintragung der Grundschuld zur Finanzierung des Kaufpreises und für die Eigentumsumschreibung auf den Käufer nach Vorliegen aller Voraussetzungen dazu. Die Summe aller Notar- und Grundbuchgebühren beträgt rund 1,5 % vom Kaufpreis.
2. Grunderwerbssteuer
Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist gesetzlich geregelt und beträgt 3,5 % vom Kaufpreis der Immobilie.
3. Maklercourtage
Sollte ein Makler in die Vermittlung eingebunden sein, muss man mit einer Courtage ( Provision) in Höhe von ca. 3 bis 5 % vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer rechnen. Die konkrete Höhe der Courtage kann zwischen Makler und Kaufinteressent beim Erwerb einer Immobilie frei vereinbart werden.
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Steuervorteile bei Immobilienschenkungen
Vielfach möchten Eigentümer bereits zu Lebzeiten Immobilien auf ihre Nachkommen übertragen. Wie das steuerlich behandelt wird, hängt davon ab, ob eine Gegenleistung mit der Schenkung verbunden ist oder nicht. Grundsätzlich können bei entgeldlicher bzw. teilentgeldlicher Übertragung durch den Käufer bzw. Übernehmer Anschaffungskosten bzw. der entgeldlichen Teil ( z.B. übernommene Hypotheken ) steuerlich abgeschrieben werden. Voraussetzung ist, das die Immobilie nicht selbst genutzt wird. Sollte dies der Fall sein, so steht dem Eigennutzer gegebenenfalls Anspruch auf Eigenheimzulage zu.
Erfolgt die Übertragung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich, so tritt bei einer vermieteten Immobilie der Übernehmer in Punkto Gebäudeabschreibung an die Stelle des Vorbesitzers und führt diese fort. Mögliche vereinbarte Versorgungsleistungen für den Vorbesitzer können als Sonderausgaben vom Übernehmer abzugsfähig sein. Der Vorbesitzer muß diese Leistungen dann aber auch als Einnahme versteuern.
Nach Ausschöpfung persönlicher Freibeträge ( z.B. Schenkung an ein Kind: 400.000 DM Freibetrag ) muß der Übernehmer für jede Schenkung Schenkungssteuer bezahlen, soweit eine Bereicherung entstand. Das heißt, wenn durch die Schenkung z.B. eine Hypothek durch den Übernehmer übernommen wurde, mindert diese valutierende Summe die Bemessungsgrundlage der Schenkungssteuer.
Wer eine Immobilienschenkung vorhat, sollte es bald tun, da die Bundesregierung die Anhebung des steuerlichen Immobilienwertes von jetzt 50-70 % auf ca. 80 % des tatsächlichen Wertes plant. Konsequenz wäre eine höhere Schenkungssteuer.
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Eigentum vom Bauträger - Vorteil oder Nachteil ?
Um Eigentum zu erwerben, kaufen Sie hier sowohl Grundstück als auch Bauleistung aus einer Hand. Üblich ist jedoch auch hier - wie beim eigenen Hausbau - die Erbringung von Eigenleistungen durch den Erwerber, sofern dieser das wünscht. Positiv wirkt sich bei diesem Modell aus, dass Ihnen als Erwerber viel Arbeit abgenommen wird:
So erfolgt die Planung des Vorhabens, die Organisation des Baus sowie - ganz wichtig - die rechtliche Kontrolle ( z.B. Baugenehmigung ) durch den Anbieter d.h.Bauträger. Auch entfällt hier die mittlerweile sehr zeitraubende Suche nach einem geeigneten Grundstück, da dieses der Bauträger bereits erwarb und mit seiner Leistung anbot.
Meist ist der Erwerb über einen Bauträger auch letztlich kostengünstiger, da dieser Baupläne mehrfach verwendet sowie Material und Bauleistungen en gros und damit preiswerter einkaufen kann als der Kunde.
Man erkauft sich jedoch damit auch häufig eine vereinheitlichte Gestaltung, die vom Erwerber eine gewisse Kompromissbereitschaft erfordert.Grundstücksgröße, Grundrisse und äußere Form des Hauses stehen weitestgehend fest.
Auch entbindet die ganzheitliche Betreuung durch den Bauträger den Erwerber nicht von einer gewissen Überwachung des Baugeschehens.
Letzlich entscheidend für die Wahl, ob ein Bauträger eingeschaltet werden soll oder nicht, ist das Angebot der Wohnlage und die Seriösität des Bauträgers
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Was tut man mit einem geerbten Bausparvertrag ?
Natürlich kommt es immer mal vor, dass jemand einen Bausparvertrag abschließt und die Zuteilungsfähigkeit nicht erlebt.
Diesen Vertrag bzw. die Ansprüche daraus erbt dann derjenige, welcher im Vertrag dafür bestimmt wurde.
Der Erbe hat nun mehrere Möglichkeiten:
Er kann sich für die Fortführung entscheiden. Der Ablauf des Vertrages erfolgt also wie geplant. Er hat außerdem Anspruch auf alle Zulagen und Prämien, sofern er die Einkommengrenzen nicht überschreitet.
Eine andere Möglichkeit ist die Auflösung des Bausparvertrages. Der Erbe bekommt dabei das gesamte Guthaben inklusive aller Zulagen und Prämien, die dem Verstorbenen gewährt wurden, gebührenfrei ausgezahlt. Wurde der Vertrag noch vor dem Tod des Bausparers zugeteilt, hat der Erbe zudem noch die Möglichkeit, das zinsgünstige Bauspardarlehen zu nutzen.
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Checkliste für Ihren Umzug
lange vor dem Umzug:- Altmietvertrag fristgemäß kündigen
- Nachmieter finden
- Kaution zurückfordern
- Inhalt Keller/ Boden aussortieren
- neuen Mietvertrag schließen
- Renovierung mit Vormieter klären
- neue Wohnung vermessen
- Adreßänderungen bekannt geben ( Energieversorger/ Rentenstelle/ Krankenkasse/ Kindergarten/ Schule/ Finanzamt/ Einwohnermeldeamt/ Bank/ Versicherung/ Nachbarn/ Freunde/ Zeitungsverlage/Vereine )
- Steuerberater/Finanzamt konsultieren bei beruflich bedingtem Umzug
- Umzugsurlaub beantragen
- neue Wohnungsschlüssel besorgen
- Parkplatz vor neuer Wohnung reservieren für Umzug
- Termin bei Spedition bestellen
- Telefon ab-/ummelden
- eventuell Handwerker bestellen
kurz vor dem Umzug:- Kartons beschriften
- Parkplatz vor Haus sichern
- Wohnübergabe an Vermieter inkl. Schlüssel, Zählerstände, Übergabeprotokoll
- Briefkasten leeren
- Namensschilder entfernen
- Namenschilder an neue Wohnung
- Zählerstände in neuer Wohnung ablesen
nach dem Umzug:- Anmeldungen Schule/Finanzamt/Krankenkasse usw.
- Nachbarn vorstellen
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| 7. |
Lohnt sich der Erwerb von Wohneigentum auch noch im fortgeschrittenen Alter ?
Diese Frage kann man uneingeschränkt mit JA beantworten.
Zunächst verbessern Sie mit Ihrer Entscheidung in aller Regel entscheidend Ihre Wohnverhältnisse. Des weiteren schaffen Sie sich in Zeiten finanzieller Unsicherheiten bedingt durch z.B. Einführung des EURO, Benzinkostenerhöhung und anderer politischer Entscheidungen ein großes Stück Sicherheit und Unabhängigkeit für den künftigen Lebensabend ! Denn Mietpreiserhöhungen bedingt durch veränderte Nachfrageverhältnisse und legitimiert durch das Miethöhegesetz gehören auch dann künftig für Sie der Vergangenheit an.
Häufig stehen Kinder und andere Erbberechtigte dem Erwerb skeptisch bis ablehnend gegenüber. Sie fürchten, mit Annahme des Erbgutes zeitraubende und ärger-bzw. risikobehaftete Verpflichtungen eingehen zu müssen.
Dem ist nicht so !
Die Immobilie in guter Lage ist seit Jahrhunderten die wertbeständigste Kapitalanlage, da sich das Empfinden der Vorzüge einer Wohnlage bei gleichbleibenden Standortverhältnissen meist über Generationen nicht verändert.
Somit ist diese Wertanlage jederzeit sehr gut vermiet- bzw. verkaufbar ! Wie sich die Kaufkraft des Bargeldes im Laufe von Jahren und Jahrzehnten entwickelt ist hingegen nicht kalkulierbar !
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Wenn das Finanzamt vom Erlös Ihres Hauses etwas abhaben will !
Im § 23 EStG ( Einkommenssteuergesetz ) ist geregelt, was zu privaten Veräußerungsgeschäften gehört. Bei Grundstücken und grundstücksgleichen Geschäften mussen zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie nicht mehr als 10 Jahre vergangen sein.
Die Frist beginnt und endet mit dem Datum des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages, nicht mit dem Übergang von Nutzen und Lasten bzw. dem Einzug/Auszug !!
Beim Kauf von unbebauten Grundstücken gilt dies ebenfalls, ist also nicht abhängig von der künftigen Bebauung.
Bei privaten, fremdvermieteten Immobilien kann die Einrechnung der Einkünfte aus dem Veräußerungsgeschäft zu eheblichen Steuerbelastungen führen, da die zwisvhen Anschaffung nach dem 31.07.1995 oder Fertigstellung nach dem 31.12.1998 auch die bis zum Zeitpunkt des Verkaufs getätigten Abschreibungen bei der Bemessung der Einkünfte eine Rolle spielen.
Bei eigengenutzten Immobilien gibt es Einschränkungen, welche die Mobilität des Veräußerers nicht zusätzlich einschränken soll. Hier greifen die Regelungen des § 23 EStG nicht, wenn zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies ist auch eine mögliche Gestaltungsvariante zur Steuerersparnis bei ursprünglich fremd- vermieteten Immobilien !
Bei Grundstücksgemeinschaften bzw. gemischten Nutzungsverhältnisse stellt sich ddr Sachverhalt häufig komplizierter dar. Hier ist in jedem Fall die Konsultation eines Steuerberaters angeraten.
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Was ist Teileigentum beim Erwerb einer Eigentumswohnung ?
Nach § 1 Abs. 3 WEG ( Wohnungseigentumsgesetz ) gilt als Teileigentum:
* das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit
* dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Umgangssprachlich wird hierzu einfacvh " Wohnungseigentum " gesagt. Also ist das eine Mischform aus Alleineigentum und Miteigentum.
Alleineigentum besteht beim Erwerb einer Eigentumswohnung durch die Wohnung selbst bzw. einer sonstigen Raumform ( = Sondereigentum ).
Gleichzeitig wird Bruchteilseigentum am Grundstücksrecht bzw. an allen anderen Baulichkeiten ( = Miteigentum ) erworben.
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Wann kann Mietminderung grundsätzlich geltend gemacht werden ?
Es genügt nicht zur Begründung eines Minderungsbegehrens, wenn der MIeter lediglich darstellt, dass ein Schaden vorliegt.
Vielmehr hat er darüber hinausdie Art des Schadens und das Ausmass zu beschreiben. ( LG Berlin, Urt. Az.64 S 367/98 )
Der Mieter muß den Mangel nachvollziehbar beschreiben, so dass es dem Vermieter und im Fall der gerichtlichen Auseinandersetzung auch den Richtern möglich ist, die Mängel zu beurteilen und so eine entsprechende Minderung berechnen zu können.
Eine Minderung kann nicht verlangt werden, wenn der Mangel der Mietsache vom Mieter selbst zu vertreten ist.
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Das eigene Kind als Mieter ?
Einerseits können Eltern am Studien- bzw. Ausbildungsort Ihres volljährigen Kindes eine Wohnung erwerben und diese an Ihr Kind vermieten. Als Mieter zahlt es die Miete aus dem Geld, welches ihm die Eltern als Barunterhalt überwiesen hatten.
Andererseits kann der Fall gegeben sein, dass Eltern ihrem ebenfalls volljährigem Kind ein Zimmer in einer ihnen gehörenden Wohnung vermietet. Die anderen Zimmer dieser Wohnung sind fremdvermietet.
In beiden Fällen könnten die Werbungskosten für die Wohnung höher als die Mieteinnahme sein, zumal bei Vermietung unter nahen Angehörigen aus Sicht des Finanzamtes nur mindestens 50 % der ortsüblichen Miete verlangt werden muss.
Somit kann der Werbungskostenüberschuss bei der Einkommenssteuer mindernd geltend gemacht werden, sofern auch der Mietvertrag bürgerlich-rechtlich wirksam ist.
( Urteile des BFH, Az: IX R 30/98 und IX R 39/99 )
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Absicherung eines Wegerechtes
Es kommt vor, dass eine Partei zu Fuß oder mit PkW auf sein Grundstück nur kommen kann, indem ein Teil des Grundstücks des Nachbarn als Zuwegung genutzt werden muss.
Wenn eine Partei die Mitbenutzung eines zwischen den Häusern gelegenen Grundstücksteils durch die andere Partei auf grund der Gegebenheiten dulden muss, besteht ein Rechtanspruch bei der Gewährung eines Wegerechts zur Absicherung desselben im Grundbuch auf Grundlage von § 116 Abs. 1 SachenRBerG ( Sachenrechtsbereinigungs - Gesetz ).
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| 13. |
Rechtsfolgen bei Entlastung des Verwalters durch Wohnungseigentümer
Die Entlastung des Verwalters wirkt wie ein negatives Schuldanerkenntnis der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Das heißt, dass jegliche Schadenersatzansprüche und konkurrierenden Ansprüche wegen solcher Vorgänge ausgeschlossen sind, welche bei der Beschlussfassung den Wohnungseigentümern bekannt oder für Sie bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren.
( Bay. Oberlandesgericht, Beschluß Az: 2 Z BR 71/99 )
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| 14. |
Abzugsfähigkeit von Umzugskosten
Bei der Einkommenssteuer sind Umzugskosten als Werbekosten abzugsfähig, wenn der Umzug berufsbedingt erfolgt ( z.B. bei Arbeitsplatzwechsel ). Dies gilt auch, wenn sich die Fahrzeit zur Arbeitsstätte durch den Wohnungswechsel erheblich, d.h. um mehr als 2 Stunden verkürzt.
Wird der Entschluss zur Fahrzeitverkürzung durch andere private Motive überlagert, so sind diese unbeachtlich, wenn es um die Wahl einer größeren Wohnung oder die Entscheidung geht, ob der Lebensgefährte ebenfalls Mieter der Wohnung wird.
( Urteil Finanzgericht Niedersachsen, Aktenzeichen 4 K 235/96 vom 27.10.2000 )
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| 15. |
Ausführung einer Grundstücksschenkung
Zum Zeitpunkt hierbei ist folgendes zu beachten:
Die Schenkung ist trotz Erklärung der Auflassung im Grundbuch und deren Eintragungsbewilligung nicht ausgeführt, solange der beschenkte sich schuldrechtlich verpflichtet hat, von der Eintragungsgenehmigung vorerst keinen Gebrauch zu machen.
Wird in einem Schenkungsvertrag eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück vereinbart, dass die Übertragung des Anteils erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen soll, so ist die Schenkung nicht schon mit der Einigung zum Eigentums- übergang und der Bewilligung zur Rechtsänderung im Grundbuch ausgeführt.
( Verfügung der OFD Rostock v. 12.03.2001, Aktenzeichen S 3808 - St 264
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| 16. |
Blickpunkt: Steuern - Neue Umzugskostenpauschalen
Bei berufsbedingtem Umzug können die dabei auffallenden Aufwendungenm entweder als Werbungskosten bei der Einkommenssteuererklärung aufgeführt oder vom Arbeitsamt steuerfrei erstattet werden.
Die Pauschbeträge betragen bei einem Umzug, welcher nach dem 31.12.2001 beendet wird,- für Verheiratete 1.074 EURO
- und * für Ledige 537 EURO
Der Betrag erhöht sich für jede im Haushalt lebende Person ( mit Ausnahme des Ehegatten ) um 237 EURO.
( Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 22.08.2001, Aktenzeichen IV C 5-S 2353-325/01 )
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| 17. |
Neue Richtlinie zum Förderprogramm Erneuerbare Energien
Das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie fördert gemäß dieser Richtlinie vom 23.07.2001 nur noch mit Festbeträgen folgende Maßnahmen:- Errichtung von Solarkollektoren typunabhängig mit 170 DM je angefangenen m² Bruttokollektorfläche, höchstens jedoch 50.000 DM je Einzelanlage
- Errichtung automatisch beschickter Anlagen zur Verfeuerung fester Biomasse bis 100 kW mit 100 DM je kW installierter Nennwärmeleistung, höchstens jedoch 4.000 DM je Einzelanlage
Nicht mehr gefördert werden:- Erweiterung vorhandener Sonnenkollektorflächen
- Errichtung handbeschickter Anlagen zur Verfeuerung fester Biomasse
- Maßnahmen zur Heizungsanlagenmodernisierung
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| 18. |
Balkonanbau in ETW-Anlage
Ein Balkonanbau mit einer Stahlkonstruktion, deren Stützen im Garten der Wohnungseigentumsanlage verankert sind, stellt eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung sämtlicher Wohnungeigentümer bedarf. Die Zustimmung ist, wegen des unterschiedlichen Ausmasses der Beeinträchtigung, nicht bereits darin zu sehen, dass die Wohnungseigentümer darüber einig waren in den Obergeschossen des Hauses Balkone anzubauen.
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Investitionszulage - Modernisierung einer eigengenutzten Wohnung
Unter bestimmenten Voraussetzungen können Nutzer einer eigenen Wohnung bzw. eines eigenen Hauses in den neuen Bundesländern eine Investitionszulage erhalten. Die im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen durchgeführten Arbeiten sind ab dem Zeitpunkt begünstigt, in dem der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist, welcher zum Eigentumserwerb geführt hat. ( Schreiben des BFM vom 15.03.2001, Aktenzeichen IV C 3 - InvZ 1220 - 10/01, Bundessteuerblatt I 2001, 245 )
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| 20. |
Luftaustausch in der Wohnung - notwendig für Bauphysik und Hygiene
Die Notwendigkeit ergibt sich bereits daraus,. dass ständig vorhandene Ausdünstungen abgeführt werden müssen. Aus falsch verstandener Energiesparbestrebung kommt es häufig vor, dass zu wenig und unüberlegt geheizt sowie andererseits zu wenig und nicht richtig gelüftet wird. Das Ergebnis ist eine starke Wasserdampfentwicklung in der Raumluft. Das Überschreiten der Grenzwerte für relative Luftfeuchtigkeit führt zu Tauwasserbildung an der Bauteiloberfläche. Durchfeuchtungen können entstehen. Dies ist schädlich für Bauphysik und Hygiene. Häufig ist nicht - wie meist angenommen - die fehlende Wärmedämmung der Außenwand die Ursache sondern der Umstand, dass trotz guter Dämmung von innen nicht genug Wärme zugeführt wurde. Auch führt beispielsweise die am weitesten verbreitete Lüftungsart, das gekippte Fenster, zu hohen Heizenergieverlusten, ohne eine mögliche Schimmelpilzbildung auszuschließen. Diese passiert nämlich trotzdem bei zu starker - sprich dauerhafter - Belüftung der Räume, da die starke Auskühlung zur Kondensatbildung an den Innenwänden führt.
| besonders zutreffende Monate | ungefähre Lüftungszeit in Abhängigkeit von Außentemperatur
| | Dezember, Januar, Februar | 4 - 6 Minuten | | März, November | 8 - 10 Minuten | | April, Oktober | 12 - 15 Minuten | | Mai, September | 16 - 20 Minuten | Juni, Juli, August
| 25 - 30 Minuten
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