Leistungen für private und gewerbliche Immobilieneigentümer Leistungen für Bestands- und Verwaltungs- gesellschaften Leistungen für Käufer und Verkäufer Profi-Tipps Immobiliensuche

PROFI-TIPPS Klicken Sie auf das Thema, welches Sie interessiert: 1.     Gebraucht oder besser Neubau ? 2.     Nebenkosten beim Immobilienkauf 3.     Steuervorteile bei Immobilienschenkungen 4.     Eigentum vom Bauträger - Vorteil oder Nachteil ? 5.     Was tut man mit einem geerbten Bausparvertrag ? 6.     Checkliste für Ihren Umzug 7.     Lohnt sich der Erwerb von Wohneigentum auch noch im fortgeschrittenen Alter ? 8.     Wenn das Finanzamt vom Erlös Ihres Hauses etwas abhaben will ! 9.     Was ist Teileigentum beim Erwerb einer Eigentumswohnung ? 10.     Wann kann Mietminderung grundsätzlich geltend gemacht werden ? 11.     Das eigene Kind als Mieter ? 12.     Absicherung eines Wegerechtes 13.     Rechtsfolgen bei Entlastung des Verwalters durch Wohnungseigentümer 14.     Abzugsfähigkeit von Umzugskosten 15.     Ausführung einer Grundstücksschenkung 16.     Blickpunkt: Steuern - Neue Umzugskostenpauschalen 17.     Neue Richtlinie zum Förderprogramm Erneuerbare Energien 18.     Balkonanbau in ETW-Anlage 19.     Investitionszulage - Modernisierung einer eigengenutzten Wohnung 20.     Luftaustausch in der Wohnung - notwendig für Bauphysik und Hygiene 21.     Keine Komplettverhüllung an Balkonen 22.     Mieterhöhung wegen Wärmedämmmaßnahmen 23.     Bauabzugssteuer für Unternehmer ab 01.01.2002 24.     Ausweitung der Spekulationsfrist 25.     Bausparen mit der Mietkaution 26.     Grunderwerbssteuer beim Grundstückskauf sparen 27.     Schenkungssteuer bei Eigentumswohnungen 28.     Unzulässige Handwerkerkosten 29.     Risiken beim Kauf aus Zwangsversteigerungen 30.     Provisionsanspruch des Maklers bei Vermittlung 31.     Keine Provision bei falschen Kaufpreisangaben 32.     Keine Mietminderung wegen Mobilfunkantenne auf dem Dach 33.     Einbauten des Mieters bei Mietende 34.     Baumschatten ist kein Mietmangel 35.     Betretungsrecht für Wohneigentumsverwalter 36.     Belästigung durch Biergarten 37.     Altes Haus - Erbausschlagung ? 38.     Unterschreitung von Abstandsflächen beim Bau zum Nachbarn 39.     Mietmängel melden ! 40.     Notwegerecht 41.     Hausüberlassung als Unterhaltsleistung 42.     Immobilienübertragung ohne Grunderwerbssteuer 43.     Verwaltervergütung bei Eigentumswohnungen 44.     Verjährung von Mieteransprüchen durch Auszug 45.     Eigenheimzulage - Dauernde Haushaltszugehörigkeit von Kindern 46.     Mieterhöhung wegen Wärmedämmmaßnahmen 47.     Geld statt Renovierung bei Wohnungswechsel ? 48.     Schönheitsraparaturen - Ansprüche verjährt ? 49.     Darf der Mieter im Bad Dübellöcher bohren ? 50.     Wohnungskündigung bei Ruhestörung 51.     Maklerhaftung bei Prospektangaben 52.     Lüftungsverhalten bei neuen Fenstern - Hinweispflicht des Vermieter 53.     Grillen - Kündigungsgrund ? 54.     Miete unter Marktmiete 55.     Betriebskostenabrechnung - Kostenvorschuss für Belegkopien 56.     Vorzeitiges Entlassen des Mieters aus Mietvertrag 57.     Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete bei Drittmitteln 58.     Mieterkündigung bei Abriss 59.     WEG-Verwalter als Makler - Keine Provision ?! 60.     Wer haftet bei Spielgeräten im Hof ? 61.     Einzug ist kein wirksamer Mietvertrag ! 62.     Kündigungsfristen Mietvertrag 63.     Verkäuferprovision beim Immobilienverkauf 64.     Mängel bei Betriebskostenabrechnungen 65.     Bennenung von Vergleichswohnungen beim Mieterhöhungsverlangen 66.     Werbungskostenabzug trotz leerstehender Mietwohnungen 67.     Fristenplan Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen 68.     Übernahme von Großreparaturen lt. Mietvertrag 69.     Schadenersatz bei falscher Auskunft des Maklers 70.     Nutzungsentschädigung bei unvollständiger Räumung einer Mietwohnung 71.     Auskehren des Betriebskostenguthabens durch Zwangsverwalter 72.     Sicherheit für spielende Kinder im Mietgrundstück 73.     Tod kurz vor Immobilienkauf 74.     Volle Eigenheimzulage für Miteigentümer 75.     Einmalige Ruhestörung reicht nicht zur Mieterkündigung 76.     Eigenheimzulage bei Tod des Ehegatten 77.     Fristlose Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs 1.     Gebraucht oder besser Neubau ? Sie wollen eigene vier Wände ! Was genau soll es sein : Gebraucht oder Neubau ? Für eine gebrauchte Immobilie zahlt man meistens weniger und kann nach und nach sanieren oder renovieren. Aber das kostet auch Zeit, Geld und Nerven. Für einen Neubau spricht vor allem Individualität. Haus oder Wohnung sind auf individuelle Wünsche zugeschnitten, erzielen auch Steuer- bzw. Finanzierungsvorteile, da vor allem bei der Eigenheimzulage zur Zeit noch weit höhere Beträge als bei Gebrauchtimmibilien zu erhalten sind. Nicht unwichtig ist, dass beim Neubau Elektro-,Sanitär- und Heizungsanlagen nach neuestem Stand der Technik eingebaut werden. Sofern Sie sich aus diesen oder anderen Gründen zum Erwerb oder Bau einer neuen Immobilie entscheiden sollten, wäre die Verankerung einer Gewährleistungsfrist nach BGB ( 5 Jahre ) im Kaufvertrag sehr zu empfehlen. nach oben 2.     Nebenkosten beim Immobilienkauf Für den Käufer einer Immobilie fallen folgende größere Kostenposten in der Regel beim Erwerb an: 1. Kosten für Notar und Grundbucheintrag Zunächst entstehen die Aufwendungen für die Erstellung und Beurkundung des notariellen Kaufvertrages beim Notar. Desweiteren kommen Gebühren zur Eintragung der Auflassungsvormerkung zur Absicherung des Käufers, für die Eintragung der Grundschuld zur Finanzierung des Kaufpreises und für die Eigentumsumschreibung auf den Käufer nach Vorliegen aller Voraussetzungen dazu. Die Summe aller Notar- und Grundbuchgebühren beträgt rund 1,5 % vom Kaufpreis. 2. Grunderwerbssteuer Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist gesetzlich geregelt und beträgt 3,5 % vom Kaufpreis der Immobilie. 3. Maklercourtage Sollte ein Makler in die Vermittlung eingebunden sein, muss man mit einer Courtage ( Provision) in Höhe von ca. 3 bis 5 % vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer rechnen. Die konkrete Höhe der Courtage kann zwischen Makler und Kaufinteressent beim Erwerb einer Immobilie frei vereinbart werden. nach oben 3.     Steuervorteile bei Immobilienschenkungen Vielfach möchten Eigentümer bereits zu Lebzeiten Immobilien auf ihre Nachkommen übertragen. Wie das steuerlich behandelt wird, hängt davon ab, ob eine Gegenleistung mit der Schenkung verbunden ist oder nicht. Grundsätzlich können bei entgeldlicher bzw. teilentgeldlicher Übertragung durch den Käufer bzw. Übernehmer Anschaffungskosten bzw. der entgeldlichen Teil ( z.B. übernommene Hypotheken ) steuerlich abgeschrieben werden. Voraussetzung ist, das die Immobilie nicht selbst genutzt wird. Sollte dies der Fall sein, so steht dem Eigennutzer gegebenenfalls Anspruch auf Eigenheimzulage zu. Erfolgt die Übertragung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich, so tritt bei einer vermieteten Immobilie der Übernehmer in Punkto Gebäudeabschreibung an die Stelle des Vorbesitzers und führt diese fort. Mögliche vereinbarte Versorgungsleistungen für den Vorbesitzer können als Sonderausgaben vom Übernehmer abzugsfähig sein. Der Vorbesitzer muß diese Leistungen dann aber auch als Einnahme versteuern. Nach Ausschöpfung persönlicher Freibeträge ( z.B. Schenkung an ein Kind: 400.000 DM Freibetrag ) muß der Übernehmer für jede Schenkung Schenkungssteuer bezahlen, soweit eine Bereicherung entstand. Das heißt, wenn durch die Schenkung z.B. eine Hypothek durch den Übernehmer übernommen wurde, mindert diese valutierende Summe die Bemessungsgrundlage der Schenkungssteuer. Wer eine Immobilienschenkung vorhat, sollte es bald tun, da die Bundesregierung die Anhebung des steuerlichen Immobilienwertes von jetzt 50-70 % auf ca. 80 % des tatsächlichen Wertes plant. Konsequenz wäre eine höhere Schenkungssteuer. nach oben 4.     Eigentum vom Bauträger - Vorteil oder Nachteil ? Um Eigentum zu erwerben, kaufen Sie hier sowohl Grundstück als auch Bauleistung aus einer Hand. Üblich ist jedoch auch hier - wie beim eigenen Hausbau - die Erbringung von Eigenleistungen durch den Erwerber, sofern dieser das wünscht. Positiv wirkt sich bei diesem Modell aus, dass Ihnen als Erwerber viel Arbeit abgenommen wird: So erfolgt die Planung des Vorhabens, die Organisation des Baus sowie - ganz wichtig - die rechtliche Kontrolle ( z.B. Baugenehmigung ) durch den Anbieter d.h.Bauträger. Auch entfällt hier die mittlerweile sehr zeitraubende Suche nach einem geeigneten Grundstück, da dieses der Bauträger bereits erwarb und mit seiner Leistung anbot. Meist ist der Erwerb über einen Bauträger auch letztlich kostengünstiger, da dieser Baupläne mehrfach verwendet sowie Material und Bauleistungen en gros und damit preiswerter einkaufen kann als der Kunde. Man erkauft sich jedoch damit auch häufig eine vereinheitlichte Gestaltung, die vom Erwerber eine gewisse Kompromissbereitschaft erfordert.Grundstücksgröße, Grundrisse und äußere Form des Hauses stehen weitestgehend fest. Auch entbindet die ganzheitliche Betreuung durch den Bauträger den Erwerber nicht von einer gewissen Überwachung des Baugeschehens. Letzlich entscheidend für die Wahl, ob ein Bauträger eingeschaltet werden soll oder nicht, ist das Angebot der Wohnlage und die Seriösität des Bauträgers nach oben 5.     Was tut man mit einem geerbten Bausparvertrag ? Natürlich kommt es immer mal vor, dass jemand einen Bausparvertrag abschließt und die Zuteilungsfähigkeit nicht erlebt. Diesen Vertrag bzw. die Ansprüche daraus erbt dann derjenige, welcher im Vertrag dafür bestimmt wurde. Der Erbe hat nun mehrere Möglichkeiten: Er kann sich für die Fortführung entscheiden. Der Ablauf des Vertrages erfolgt also wie geplant. Er hat außerdem Anspruch auf alle Zulagen und Prämien, sofern er die Einkommengrenzen nicht überschreitet. Eine andere Möglichkeit ist die Auflösung des Bausparvertrages. Der Erbe bekommt dabei das gesamte Guthaben inklusive aller Zulagen und Prämien, die dem Verstorbenen gewährt wurden, gebührenfrei ausgezahlt. Wurde der Vertrag noch vor dem Tod des Bausparers zugeteilt, hat der Erbe zudem noch die Möglichkeit, das zinsgünstige Bauspardarlehen zu nutzen. nach oben 6.     Checkliste für Ihren Umzug lange vor dem Umzug: Altmietvertrag fristgemäß kündigen Nachmieter finden Kaution zurückfordern Inhalt Keller/ Boden aussortieren neuen Mietvertrag schließen Renovierung mit Vormieter klären neue Wohnung vermessen Adreßänderungen bekannt geben ( Energieversorger/ Rentenstelle/ Krankenkasse/ Kindergarten/ Schule/ Finanzamt/ Einwohnermeldeamt/ Bank/ Versicherung/ Nachbarn/ Freunde/ Zeitungsverlage/Vereine ) Steuerberater/Finanzamt konsultieren bei beruflich bedingtem Umzug Umzugsurlaub beantragen neue Wohnungsschlüssel besorgen Parkplatz vor neuer Wohnung reservieren für Umzug Termin bei Spedition bestellen Telefon ab-/ummelden eventuell Handwerker bestellen kurz vor dem Umzug: Kartons beschriften Parkplatz vor Haus sichern Wohnübergabe an Vermieter inkl. Schlüssel, Zählerstände, Übergabeprotokoll Briefkasten leeren Namensschilder entfernen Namenschilder an neue Wohnung Zählerstände in neuer Wohnung ablesen nach dem Umzug: Anmeldungen Schule/Finanzamt/Krankenkasse usw. Nachbarn vorstellen nach oben 7.     Lohnt sich der Erwerb von Wohneigentum auch noch im fortgeschrittenen Alter ? Diese Frage kann man uneingeschränkt mit JA beantworten. Zunächst verbessern Sie mit Ihrer Entscheidung in aller Regel entscheidend Ihre Wohnverhältnisse. Des weiteren schaffen Sie sich in Zeiten finanzieller Unsicherheiten bedingt durch z.B. Einführung des EURO, Benzinkostenerhöhung und anderer politischer Entscheidungen ein großes Stück Sicherheit und Unabhängigkeit für den künftigen Lebensabend ! Denn Mietpreiserhöhungen bedingt durch veränderte Nachfrageverhältnisse und legitimiert durch das Miethöhegesetz gehören auch dann künftig für Sie der Vergangenheit an. Häufig stehen Kinder und andere Erbberechtigte dem Erwerb skeptisch bis ablehnend gegenüber. Sie fürchten, mit Annahme des Erbgutes zeitraubende und ärger-bzw. risikobehaftete Verpflichtungen eingehen zu müssen. Dem ist nicht so ! Die Immobilie in guter Lage ist seit Jahrhunderten die wertbeständigste Kapitalanlage, da sich das Empfinden der Vorzüge einer Wohnlage bei gleichbleibenden Standortverhältnissen meist über Generationen nicht verändert. Somit ist diese Wertanlage jederzeit sehr gut vermiet- bzw. verkaufbar ! Wie sich die Kaufkraft des Bargeldes im Laufe von Jahren und Jahrzehnten entwickelt ist hingegen nicht kalkulierbar ! nach oben 8.     Wenn das Finanzamt vom Erlös Ihres Hauses etwas abhaben will ! Im § 23 EStG ( Einkommenssteuergesetz ) ist geregelt, was zu privaten Veräußerungsgeschäften gehört. Bei Grundstücken und grundstücksgleichen Geschäften mussen zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie nicht mehr als 10 Jahre vergangen sein. Die Frist beginnt und endet mit dem Datum des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages, nicht mit dem Übergang von Nutzen und Lasten bzw. dem Einzug/Auszug !! Beim Kauf von unbebauten Grundstücken gilt dies ebenfalls, ist also nicht abhängig von der künftigen Bebauung. Bei privaten, fremdvermieteten Immobilien kann die Einrechnung der Einkünfte aus dem Veräußerungsgeschäft zu eheblichen Steuerbelastungen führen, da die zwisvhen Anschaffung nach dem 31.07.1995 oder Fertigstellung nach dem 31.12.1998 auch die bis zum Zeitpunkt des Verkaufs getätigten Abschreibungen bei der Bemessung der Einkünfte eine Rolle spielen. Bei eigengenutzten Immobilien gibt es Einschränkungen, welche die Mobilität des Veräußerers nicht zusätzlich einschränken soll. Hier greifen die Regelungen des § 23 EStG nicht, wenn zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies ist auch eine mögliche Gestaltungsvariante zur Steuerersparnis bei ursprünglich fremd- vermieteten Immobilien ! Bei Grundstücksgemeinschaften bzw. gemischten Nutzungsverhältnisse stellt sich ddr Sachverhalt häufig komplizierter dar. Hier ist in jedem Fall die Konsultation eines Steuerberaters angeraten. nach oben 9.     Was ist Teileigentum beim Erwerb einer Eigentumswohnung ? Nach § 1 Abs. 3 WEG ( Wohnungseigentumsgesetz ) gilt als Teileigentum: * das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit * dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Umgangssprachlich wird hierzu einfacvh " Wohnungseigentum " gesagt. Also ist das eine Mischform aus Alleineigentum und Miteigentum. Alleineigentum besteht beim Erwerb einer Eigentumswohnung durch die Wohnung selbst bzw. einer sonstigen Raumform ( = Sondereigentum ). Gleichzeitig wird Bruchteilseigentum am Grundstücksrecht bzw. an allen anderen Baulichkeiten ( = Miteigentum ) erworben. nach oben 10.     Wann kann Mietminderung grundsätzlich geltend gemacht werden ? Es genügt nicht zur Begründung eines Minderungsbegehrens, wenn der MIeter lediglich darstellt, dass ein Schaden vorliegt. Vielmehr hat er darüber hinausdie Art des Schadens und das Ausmass zu beschreiben. ( LG Berlin, Urt. Az.64 S 367/98 ) Der Mieter muß den Mangel nachvollziehbar beschreiben, so dass es dem Vermieter und im Fall der gerichtlichen Auseinandersetzung auch den Richtern möglich ist, die Mängel zu beurteilen und so eine entsprechende Minderung berechnen zu können. Eine Minderung kann nicht verlangt werden, wenn der Mangel der Mietsache vom Mieter selbst zu vertreten ist. nach oben 11.     Das eigene Kind als Mieter ? Einerseits können Eltern am Studien- bzw. Ausbildungsort Ihres volljährigen Kindes eine Wohnung erwerben und diese an Ihr Kind vermieten. Als Mieter zahlt es die Miete aus dem Geld, welches ihm die Eltern als Barunterhalt überwiesen hatten. Andererseits kann der Fall gegeben sein, dass Eltern ihrem ebenfalls volljährigem Kind ein Zimmer in einer ihnen gehörenden Wohnung vermietet. Die anderen Zimmer dieser Wohnung sind fremdvermietet. In beiden Fällen könnten die Werbungskosten für die Wohnung höher als die Mieteinnahme sein, zumal bei Vermietung unter nahen Angehörigen aus Sicht des Finanzamtes nur mindestens 50 % der ortsüblichen Miete verlangt werden muss. Somit kann der Werbungskostenüberschuss bei der Einkommenssteuer mindernd geltend gemacht werden, sofern auch der Mietvertrag bürgerlich-rechtlich wirksam ist. ( Urteile des BFH, Az: IX R 30/98 und IX R 39/99 ) nach oben 12.     Absicherung eines Wegerechtes Es kommt vor, dass eine Partei zu Fuß oder mit PkW auf sein Grundstück nur kommen kann, indem ein Teil des Grundstücks des Nachbarn als Zuwegung genutzt werden muss. Wenn eine Partei die Mitbenutzung eines zwischen den Häusern gelegenen Grundstücksteils durch die andere Partei auf grund der Gegebenheiten dulden muss, besteht ein Rechtanspruch bei der Gewährung eines Wegerechts zur Absicherung desselben im Grundbuch auf Grundlage von § 116 Abs. 1 SachenRBerG ( Sachenrechtsbereinigungs - Gesetz ). nach oben 13.     Rechtsfolgen bei Entlastung des Verwalters durch Wohnungseigentümer Die Entlastung des Verwalters wirkt wie ein negatives Schuldanerkenntnis der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Das heißt, dass jegliche Schadenersatzansprüche und konkurrierenden Ansprüche wegen solcher Vorgänge ausgeschlossen sind, welche bei der Beschlussfassung den Wohnungseigentümern bekannt oder für Sie bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren. ( Bay. Oberlandesgericht, Beschluß Az: 2 Z BR 71/99 ) nach oben 14.     Abzugsfähigkeit von Umzugskosten Bei der Einkommenssteuer sind Umzugskosten als Werbekosten abzugsfähig, wenn der Umzug berufsbedingt erfolgt ( z.B. bei Arbeitsplatzwechsel ). Dies gilt auch, wenn sich die Fahrzeit zur Arbeitsstätte durch den Wohnungswechsel erheblich, d.h. um mehr als 2 Stunden verkürzt. Wird der Entschluss zur Fahrzeitverkürzung durch andere private Motive überlagert, so sind diese unbeachtlich, wenn es um die Wahl einer größeren Wohnung oder die Entscheidung geht, ob der Lebensgefährte ebenfalls Mieter der Wohnung wird. ( Urteil Finanzgericht Niedersachsen, Aktenzeichen 4 K 235/96 vom 27.10.2000 ) nach oben 15.     Ausführung einer Grundstücksschenkung Zum Zeitpunkt hierbei ist folgendes zu beachten: Die Schenkung ist trotz Erklärung der Auflassung im Grundbuch und deren Eintragungsbewilligung nicht ausgeführt, solange der beschenkte sich schuldrechtlich verpflichtet hat, von der Eintragungsgenehmigung vorerst keinen Gebrauch zu machen. Wird in einem Schenkungsvertrag eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück vereinbart, dass die Übertragung des Anteils erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen soll, so ist die Schenkung nicht schon mit der Einigung zum Eigentums- übergang und der Bewilligung zur Rechtsänderung im Grundbuch ausgeführt. ( Verfügung der OFD Rostock v. 12.03.2001, Aktenzeichen S 3808 - St 264 nach oben 16.     Blickpunkt: Steuern - Neue Umzugskostenpauschalen Bei berufsbedingtem Umzug können die dabei auffallenden Aufwendungenm entweder als Werbungskosten bei der Einkommenssteuererklärung aufgeführt oder vom Arbeitsamt steuerfrei erstattet werden. Die Pauschbeträge betragen bei einem Umzug, welcher nach dem 31.12.2001 beendet wird, für Verheiratete 1.074 EURO und * für Ledige 537 EURO Der Betrag erhöht sich für jede im Haushalt lebende Person ( mit Ausnahme des Ehegatten ) um 237 EURO. ( Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 22.08.2001, Aktenzeichen IV C 5-S 2353-325/01 ) nach oben 17.     Neue Richtlinie zum Förderprogramm Erneuerbare Energien Das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie fördert gemäß dieser Richtlinie vom 23.07.2001 nur noch mit Festbeträgen folgende Maßnahmen: Errichtung von Solarkollektoren typunabhängig mit 170 DM je angefangenen m² Bruttokollektorfläche, höchstens jedoch 50.000 DM je Einzelanlage Errichtung automatisch beschickter Anlagen zur Verfeuerung fester Biomasse bis 100 kW mit 100 DM je kW installierter Nennwärmeleistung, höchstens jedoch 4.000 DM je Einzelanlage Nicht mehr gefördert werden: Erweiterung vorhandener Sonnenkollektorflächen Errichtung handbeschickter Anlagen zur Verfeuerung fester Biomasse Maßnahmen zur Heizungsanlagenmodernisierung nach oben 18.     Balkonanbau in ETW-Anlage Ein Balkonanbau mit einer Stahlkonstruktion, deren Stützen im Garten der Wohnungseigentumsanlage verankert sind, stellt eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung sämtlicher Wohnungeigentümer bedarf. Die Zustimmung ist, wegen des unterschiedlichen Ausmasses der Beeinträchtigung, nicht bereits darin zu sehen, dass die Wohnungseigentümer darüber einig waren in den Obergeschossen des Hauses Balkone anzubauen. nach oben 19.     Investitionszulage - Modernisierung einer eigengenutzten Wohnung Unter bestimmenten Voraussetzungen können Nutzer einer eigenen Wohnung bzw. eines eigenen Hauses in den neuen Bundesländern eine Investitionszulage erhalten. Die im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen durchgeführten Arbeiten sind ab dem Zeitpunkt begünstigt, in dem der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist, welcher zum Eigentumserwerb geführt hat. ( Schreiben des BFM vom 15.03.2001, Aktenzeichen IV C 3 - InvZ 1220 - 10/01, Bundessteuerblatt I 2001, 245 ) nach oben 20.     Luftaustausch in der Wohnung - notwendig für Bauphysik und Hygiene Die Notwendigkeit ergibt sich bereits daraus,. dass ständig vorhandene Ausdünstungen abgeführt werden müssen. Aus falsch verstandener Energiesparbestrebung kommt es häufig vor, dass zu wenig und unüberlegt geheizt sowie andererseits zu wenig und nicht richtig gelüftet wird. Das Ergebnis ist eine starke Wasserdampfentwicklung in der Raumluft. Das Überschreiten der Grenzwerte für relative Luftfeuchtigkeit führt zu Tauwasserbildung an der Bauteiloberfläche. Durchfeuchtungen können entstehen. Dies ist schädlich für Bauphysik und Hygiene. Häufig ist nicht - wie meist angenommen - die fehlende Wärmedämmung der Außenwand die Ursache sondern der Umstand, dass trotz guter Dämmung von innen nicht genug Wärme zugeführt wurde. Auch führt beispielsweise die am weitesten verbreitete Lüftungsart, das gekippte Fenster, zu hohen Heizenergieverlusten, ohne eine mögliche Schimmelpilzbildung auszuschließen. Diese passiert nämlich trotzdem bei zu starker - sprich dauerhafter - Belüftung der Räume, da die starke Auskühlung zur Kondensatbildung an den Innenwänden führt. besonders zutreffende Monate ungefähre Lüftungszeit in Abhängigkeit von Außentemperatur Dezember, Januar, Februar 4 - 6 Minuten März, November 8 - 10 Minuten April, Oktober 12 - 15 Minuten Mai, September 16 - 20 Minuten Juni, Juli, August 25 - 30 Minuten nach oben 21.     Keine Komplettverhüllung an Balkonen Wenn ein Mieter zum Schutz vor unerwünschten Blicken seinen Balkon verhüllt, so muß das der Vermieter nicht dulden. Solche Veränderungen gehören nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung. Es ist zwar üblich, auf dem Balkon Sonnenschirme oder Markisen anzubringen, eine völlige Verhüllung vorzunehmen jedoch nicht. So urteilten die Richter des Amtsgerichtes Münster ( Aktenzeichen: 48 C 2357/01 ). nach oben 22.     Mieterhöhung wegen Wärmedämmmaßnahmen Dies galt und gilt auch weiterhin nach neuem Mietrecht ( § 559 BGB ). Es besteht jedoch auch eine Verpflichtung zur Erläuterung des Mieterhöhungsanspruchs durch den Vermieter. Eine einfache Behauptung über nachhaltige Energieeinsparung reicht nicht aus, sondern dem MIeter muß mit der Begründung eine Nachprüfung der Berechtigung des Anspruches ermöglicht werden, z.B. durch eine Wärmebedarfsberechnung ( DIN 4701, DIN V 4108 ). Der Mieter muß jedenfalls feststellen können, ob und inwiefern Heizenergie durch die Maßnahme eingespart wird. ( Verwaltungsgerichtshof Berlin vom 31.05.2001 - VerfGH 162/00 - in ZMR 2001,696 ) nach oben 23.     Bauabzugssteuer für Unternehmer ab 01.01.2002 Künftig hat der Bauauftraggeber ( also auch der private Vermieter ) 15 % der Bauauftragssumme einschließlich MwSt. einzubehalten und an das für das Bauunternehmen zuständige Finanzamt abzuführen.Es werden also nur 85 % der Rechnungssumme an das Bauunternehmen ausbezahlt. Hierbei ist es unerheblich, ob der Auftraggeber von der Umsatzsteuer befreit ist oder nicht. Befreit von diesem Einbehalt ist der Auftraggeber, wenn eine aktuelle gültige Freistellungsbescheingung nach § 48 b Abs.1 Satz 1 EStG n.F.vorgelegt wird oder die Bauleistung im Kalenderjahr 15.000 € für den privaten Vermieter und 5.000 € für den Unternehmer mit umsatzsteuerfreien und - pflichtigen Umsätzen nicht überschreitet. Bemessungsbetrag für die Steuer ist die Nettoleistung zzgl. Umsatzsteuer, also die Bruttoleistung. nach oben 24.     Ausweitung der Spekulationsfrist Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs bestehen schwerwiegende verfassungsrechtliche Bedenken hinsichtlich der Ausweitung der Spekualationsfrist bei privaten Immobilienverkäufen von 2 auf 10 Jahre. Es wurden nämlich auch Immobilien einbezogen, für die die alte Spekulationsfrist von zwei Jahren bereits abgelaufen war. Wird hier vom Steuerzahler Einspruch gegen den Einkommens- steuerbescheid eingelegt, wird eine Aussetzung der Vollziehung über den angeforderten Steuerbetrag gewährt. ( Verfügung Oberfinanzdirektion Frankfurt v. 06.07.2001 - Aktenzeichen S 2256 A - 18 - St II 27 ) nach oben 25.     Bausparen mit der Mietkaution Das bringt Vorteile: Wird bei der Miete eine Kaution fällig, so können Sie diesen Betrag statt auf ein Sperrkonto auf Ihr Bausparkonto einzahlen. Dem Vermieter müssen Sie nur den Kautionsbetrag abtreten. So kassieren Sie die meist höheren Bausparzinsen und tun nebenbei etwas für Ihre eigenen vier Wände ! nach oben 26.     Grunderwerbssteuer beim Grundstückskauf sparen Kaufen Sie möglichst ein unerschlossenes Grundstück, welches als solches auch im Kaufvertrag tituliert ist. Dann müssen Sie bei später anfallenden Erschließungskosten keine Grunderwerbssteuer bezahlen. Das gilt nach Ansicht des Bundesfinanzhofes auch dann, wenn der Kaufvertrag und die Verpflichtung zur Übernahme der Erschließungskosten zeitgleich stattfindet. ( BFH, Aktenzeichen II R 39/99 ) nach oben 27.     Schenkungssteuer bei Eigentumswohnungen Wenn man jemandem Wohneigentum bei Lebzeiten abtritt d.h. schenkt und die Schenkungssteuer stellt sich nach Vertragsabschluss höher als zuvor geschätzt heraus, kann man den Vertrag wieder rückgängig machen. Auch erhält man die bereits gezahlte Schenkungssteuer zurück. ( FG Rheinland-Pfalz: AZ 4 K 2805/99 ) nach oben 28.     Unzulässige Handwerkerkosten Haben Handwerker Werkzeug oder Ersatzteile vergessen, dürfen Sie die Zeit, welche zum Holen benötigt wird, nicht in Rechnung stellen. Auch eine Rüstzeit ( zum Beladen des Fahrzeugs mit Materialien und Werkzeug ) kann nur extra berechnet werden, wenn der Aufwand nicht bereits in die Kalkulation der Betriebskosten einge- flossen ist ( schwer nachprüfbar !! ). ( AG Köln, Az: 115 C 303/92 ) nach oben 29.     Risiken beim Kauf aus Zwangsversteigerungen Prüfen Sie vor dem Versteigerungstermin den Zustand der Immobilie ( bei Häusern möglichst auch von innen, sofern der Besitzer dies zuläßt - was er aber nicht muß !! ). Zwar können Sie in jedem Fall ein Wertgutachten einsehen; es bestehen jedoch gegen den Gutachter bzw. gegen das Gericht keine Gewährleistungsansprüche, wenn sich die Immobilie in einem schlechteren als dort beschriebenen Zustand befindet.Somit ist auch die Rückgabe oder Preisminderung nach Erteilung des Zuschlages nicht mehr möglich ! nach oben 30.     Provisionsanspruch des Maklers bei Vermittlung Wenn ein Kaufinteressent in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens Maklerdienste in Anspruch genommen hat, schuldet er auch dann die Provision, wenn er die Zahlung nicht grundsätzlich ablehnt sondern den Passus " nach Vereinbarung " im Objektnachweis akzeptiert hat. Der Interessent hat also grundsätzlich die Bereitschaft zur Zahlung einer Provision bei Vertragsabschluss akzeptiert. (BGH Az.: III ZR 296/00 vom 6.12.2001 ) nach oben 31.     Keine Provision bei falschen Kaufpreisangaben Sofern ein Makler vorsätzlich oder grob fahrlässig dem Interessenten falsche Angaben zur Kaufpreishöhe macht ( vorallem diese in den Vorverhandlungen nicht konkret benennt ), verwirkt er trotz grundsätzlicher vorheriger Akzeptanz der Provision den Anspruch. Hierbei kann unterstellt werden, dass der Käufer durch " Schocktherapie " vor einer Beurkundung des Verkaufs zu einer Entscheidung gedrängt werden sollte. ( OLG Koblenz Az.: 5 U 225/01 vom 21.06.2001 ) nach oben 32.     Keine Mietminderung wegen Mobilfunkantenne auf dem Dach Wird auf dem Dach des Mietshauses eine Mobilfunkantenne betrieben, so begründet das noch keine Mietminderung . Die gesundheitliche Beeinträchtigung durch eine Strahlung muss im konkreten Fall durch den die Miete mindernden Mieter nachgewiesen werden. ( AG Gießen Az.: 48 M C 903/00 vom 9.7.2001 ) nach oben 33.     Einbauten des Mieters bei Mietende Bei Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Mieter der Ausbau seines Eigentums zu. Dies kann durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung durch den Vermieter abgewendet werden, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat ( § 552 BGB neuer Fassung ). Das Wegnahmerecht des Mieters - sofern dieser an der Ausübung Interesse hat - kann nur durch die tatsächliche Zahlung der Entschädigung bzw. ein den Annahmeverzug begründendes Angebot ausgeschlossen werden. Der Mieter muss sich jedoch nicht mit dem Versprechen auf Zahlung durch den Vermieter zufrieden geben. ( Kammergericht v. 09.04.2002, Az.8 W 52/01 ) nach oben 34.     Baumschatten ist kein Mietmangel Sollte die Wohnung eines Mieters durch großen Baumbestand auf dem Grundstück sehr stark beschattet werden, so hat dieser nicht zur Mietminderung berechtigt. Der Vermieter muss auch keine Ausästelung vornehmen, es sei denn, die Verkehrssicherheit ist beeinträchtigt oder es handelt sich um absterbende Äste. Darüber hinausgehende Eingriffe in das natürliche Wachstum bedürfen einer ausdrücklichen Genehmigung nach dem Baumschutzrecht. ( LG Berlin v. 05.12.2000, Az. 63 S 155/00 ) nach oben 35.     Betretungsrecht für Wohneigentumsverwalter Grundsätzlich ist der Wohneigentumsverwalter verpflichtet, sich durch regelmäßige Kontrollen einen Überblick über notwenig werdene Instansetzungsarbeiten zu verschaffen. Dieser Grundsatz - meist in Teilungserklärungen geregelt - bezieht sich jedoch nur auf das Gemeinschaftseigentum. Zwar ist das Betreten des Sondereigentums in diesem Fall durch den Verwalter lt. WEG § 14 Nr. 4 zu gestatten, jedoch gilt hier die Verpflicht des Grundrechts auf Unverletzlichkeit der Wohnung. Es müssen also schon wichtige, plausible Gründe für das Betreten der Wohnung durch den Verwalter vorliegen. ( OLG Zweibrücken v. 24.11.200, Az. 3 W 184/00 ) nach oben 36.     Belästigung durch Biergarten ? Hat eine Behörde die Einrichtung eines Biergarten genehmigt, können Anwohner dagegen nicht mehr mit der Begründung vorgehen, sie würden unzumutbarem Lärm ausgesetzt. Mit der Baugenehmigung ist eine bindende Entscheidung herbeigeführt. Nur eine außergewöhnliche Lärmbelästigung kann von den Anwohnern geltend gemacht werden. ( VG Gießen, Az: 8 G 3077/00 ) nach oben 37.     Altes Haus - Erbausschlagung ? Sollten Sie einmal ein alte ruinöses Haus erben, so können Sie bis zu 6 Wochen nach Bekanntgabe der Erbschaft diese ausschlagen. Das müssen Sie schriftlich dem jeweiligen Amtsgericht mitteilen. Versäumen Sie die Frist, müssen Sie das Erbe antreten. nach oben 38.     Unterschreitung von Abstandsflächen beim Bau zum Nachbarn Die Bauordnung schreibt allgemein das Einhalten von Abstandsflächen bei offener Bauweise zwischen benachbarten Gebäuden vor. Werden diese nicht eingehalten, kann der Betroffene einen zivilrechtlichen Beseitigungsanspruch geltend machen. Dies geht aber nur innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis des Beteilgten vom Schaden und der Person des Bauherrn. ER entfällt jedoch, wenn die Baugenehmigungsbehörde eine Ausnahme zugelassen hat. ( Bayerisches OLG vom 23.01.2001, Az.: 2 Z BR 116/00 ) nach oben 39.     Mietmängel melden ! Hat ein MIeter seinen Vermieter 6 Monate nicht über einen Mangel am Mietgegenstand informiert, so muss der Vermieter diesen Mangel nicht mehr beheben. Die angemessene Meldefrist beträgt 3 Monate. ( BGH Karlsruhe, Az.: XII ZR 63/95 ) nach oben 40.     Notwegerecht Ein Notwegerecht sichert in aller Regel den Zugang des Nachbarn zu seinem Grundstück, welcher ansonsten nicht möglich wäre. Dies schließt meist auch das Überfahren ( Geh- und Fahrrecht ) ein, jedoch nicht das Abstellen seiner Autos auf dieser Fläche. Es kann auch als Nutzungsentschädigung eine sogenannte Notwegerente erhoben werden. Bei Nichteinhaltung dieser " Spielregeln " sollte ein Schiedsmann eingeschaltet werden. nach oben 41.     Hausüberlassung als Unterhaltsleistung Überlässt ein Ehepartner dem anderen im Scheidungsfall das gemeinsame Wohneigentum zur alleinigen Nutzung so kann er den Mietwert seines Miteigentumsanteils im Rahmen des Sonderausgabenabzugs als Unterhaltsleistung steuerlich geltend machen. ( Urteil BFH vom 12. April 2000, Aktenzeichen XI R 127/96) nach oben 42.     Immobilienübertragung ohne Grunderwerbssteuer Wenn ein Ehepartner dem anderen eine Immobilie überträgt so ist dieser Vorgang nicht grunderwerbssteuerpflichtig. Tun das nicht eheliche Partnerschaften, so gilt dies nicht; auch nicht, wenn gemeinsame Kinder vorhanden sind. ( BFH, Az.: II R 72/00 ) nach oben 43.     Verwaltervergütung bei Eigentumswohnungen Eine Verwaltervergütung in Höhe von 50 EURO pro Stunde + Auslagen und MwSt. kann bei Vorliegen besonderer Voraussetzungen ( z.B. bei Streitigkeiten mehrer Eigentümer untereinander ) angemessen und üblich sein, da dies auch von einem Handwerker als Stundenlohn verlangt werden kann. ( BayObLG, Az.: 2 Z BR 25/00 ) nach oben 44.     Verjährung von Mieteransprüchen durch Auszug Sämtliche Ansprüche eines Mieters auf Aufwendungsersatz enden innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Mietsverhältnisses - gleichgültig auf welche Anspruchsgrundlage sie gestützt sind. Das gilt auch, wenn der Mieter seine Ansprüche zunächst nicht beziffern konnte. ( LG Berlin Az.: 64 S 183/00 ) nach oben 45.     Eigenheimzulage - Dauernde Haushaltszugehörigkeit von Kindern Steuerzahler können für ein Kind, das zum Zeitpunkt der Anschaffung, aber nicht mehr bei Bezug der Wohnung zum Haushalt gehört, die Kinderzulage auch dann beanspruchen, wenn die Haushaltszugehörigkeit des Kindes nicht auf Dauer angelegt war. ( BFH v. 13.09.2001, Az.: IX R 15/99 ) nach oben 46.     Mieterhöhung wegen Wärmedämmmaßnahmen Auch nach neuem Mietrecht kann nach Durchführung einer solchen Maßnahme eine Erhöhung des Mietzinses beansprucht werden. Es besteht jedoch die Verpflichtung des Vermieters zur Erläuterung. Fehlt diese ist die Mieterhöhungserklärung unwirksam. Das heißt, dass eine bloße Behauptung über die nachhaltige Energieeinsparung nicht ausreicht, sondern mittels Wärmebedarfsberechnung ( DIN 4701, DIN V 4108 ) der Nachweis gegenüber dem Mieter erbracht werden muß. ( VGH Berlin v. 31.05.01, Az.: VerfGH 162/00 ) nach oben 47.     Geld statt Renovierung bei Wohnungswechsel ? Zieht ein Mieter aus und es existiert keine Abgeltungsklausel im Mietvertrag, so kann der Vermieter bei Auszug des Mieters vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Renovierungsfristen keine Abgeltung für unterlassene Renovierung geltend machen. ( BGH Karlsruhe, Az. VII ZR 317/97) nach oben 48.     Schönheitsraparaturen - Ansprüche verjährt ? Gemäß § 558 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsraparaturen bereits nach 6 Monaten. Der Beginn dieser Frist kann die Beendigung des Mietverhältnisses, aber auch bereits der Zeitpunkt des Zutritts zur Wohnung durch den Vermieter und damit seine augenscheinliche Kenntnisnahme sein. Läßt der MIeter jedoch nach Auszug noch die Schönheitsreparaturen durchführen, so ergibt sich kein Ersatzanspruch mehr für den Vermieter. ( OLG Düsseldorf v. 27.06.2000, Az. 24 U 140/99 ) nach oben 49.     Darf der Mieter im Bad Dübellöcher bohren ? Ja, aber nur, wenn das Bad ohne übliche Installationen wie Handtuchhalter, Spiegel, Seifenschale etc vermietet wird. Des weiteren muß der Mieter möglichst nur die Fugen zwischen den Fliesen benutzen bzw. großflächige Beschädigungen vermeiden. ( LG Berlin, Az.: 61 S 124/01 ) nach oben 50.     Wohnungskündigung bei Ruhestörung Ein Vermieter darf einem Mieter bei einmaliger Ruhestörung nicht fristlos kündigen, sondern muß nach einer schriftlichen Abmahnung weitere Vorkommnisse anwarten. ( LG Berlin, Az.: 63 S 119/01 nach oben 51.     Maklerhaftung bei Prospektangaben Das Expose des Maklers ist eine reine Objektbeschreibung und keine Zusicherung von Eigenschaften. Ein späterer Kaufvertrag kann deswegen nicht angefochten werden, zumal Erklärungen des Maklers nicht automatisch dem Verkäufer zugerechnet werden können. ( OLG Hamm, Az.: 22 U 172/99 ) nach oben 52.     Lüftungsverhalten bei neuen Fenstern - Hinweispflicht des Vermieter Sollen in Ihrer Wohnung neue Isolierglasfenster eingebaut werden, so muss Ihr Vermieter Sie darauf hinweisen, wie künftig geheiztz und gelüftet werden soll. Es genügt nicht, dem MIeter eine einfache Broschüre zum Lüften auszuhändigen. Ihm muss konkret gesagt werden, wann und wie oft er in seiner Wohnung lüften muss. ( LG Neubrandenburg v. 02.04.2002, Az.: 1 S 297/01, WM 2002, S.309 ) nach oben 53.     Grillen - Kündigungsgrund ? Einem Mieter darf gekündigt werden, wenn er sich nicht an ein Grillverbot ( verankert in der ihm bekannten Hausordnung ) hält. Dabei muß aber seitens des Vermieter mehrere Verstöße sowie mindestens eine schriftliche Abmahnung nachgewiesen werden. Das gilt unabhängig davon, ob mit Holzkohle oder per Elektrogrill gegrillt wird. ( LG Essen v. 07.02.2002, Az.: 10 S 438/01, WM 2002, S. 337 ) nach oben 54.     Miete unter Marktmiete Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete z.B. bei Vermietung an nahe Angehörige, so sind die mit der Wohnung im Zusammenhang stehenden Werbungskosten nur z.T. steuerlich absetzbar. Neu ist, das auch bei weniger als 75 % jetzt derlei Aufwendungen nur teilwqeise abzugsfähig sein können. Es kann hier neuerdings schon die Einkunftserzielungsabsicht vom Finanzamt in Frage gestellt werden. Fatal: Die stark eingeschränkt mögliche Mieterhöhung lässt bedingt durch die Kappungsgrenze oft eine Anpassung der Miete rechtlich in ausreichender Höhe gar nicht zu !! ( Urteil BFH vom 05.11.02, Az. IX R 48/01 ) nach oben 55.     Betriebskostenabrechnung - Kostenvorschuss für Belegkopien Zahlt der Mieter den vom Vermieter geforderten Kostenvorschuss von je ca. 0,25 EURO pro Kopie von Abrechnungsbelegen nicht, sind seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung unerheblich und gegenüber dem Vermieter nicht durchsetzbar. ( AG Brandenburg a.d.H, Urteil v. 13.09.2002, Az. 32 C 82/02 ) nach oben 56.     Vorzeitiges Entlassen des Mieters aus Mietvertrag Kündigt ein Mieter fristlos einen Zeitmietvertrag, da er ein Eigenheim erwarb und unverzüglich dort einziehen will, dann muß er auch dann einen geeigneten Nachmieter bringen, um aus dem Zeitmietvertrag vorzeitig entlassen zu werden. ( LG Berlin, Urteil v. 07.01.2003, Az.: 63 S 109/02 ) nach oben 57.     Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete bei Drittmitteln Will der Vermieter die Miete durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, muß er Drittmittel ( z.B. Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten ) nicht berücksichtigen. ( LG Berlin, Urteil v. 13.01.2003, Az.: 67 S 241/02 ) nach oben 58.     Mieterkündigung bei Abriss Hält sich ein beabsichtigter Abriss im Rahmen der Sozial- und Rechtsordnung, ist eine angemessene wirtschaftliche Verwertung im Sinne der Vorschriften zur Verwertungskündigung gegeben. Voraussetzung dafür ist die Darlegung eines erheblichen Nachteils, den der Eigentümer durch Gegenüberstellen von Einnahmen und Ausgaben bei Abriss und Neubau darzustellen hat. ( LG Berlin, Urteil v. 29.07.2002,Az.: 61 S 451/00 ) nach oben 59.     WEG-Verwalter als Makler - Keine Provision ?! Ein auch als WEG - Verwalter tätiger Makler erhält immer dann vom Wohnungkäufer keine Provision, wenn er für die selbe Wohnung als Verwalter die Zustimmung zur Veräußerung derselben gemäß § 12 WEG erteilen muß. Anders ist es, wenn er sich ein selbständiges Provisionsversprechen von seinem Auftraggeber erteilen läßt. In dieser Individualvereinbarung muß klar zu Ausdruck kommen, daß der Maklerkunde trotz Zustimmungspflicht bereit ist, im Erfolgsfall Provision zu zahlen. ( OLG Köln, Urteil v. 10.09.2002, Az.: 24 U 32/02 ) nach oben 60.     Wer haftet bei Spielgeräten im Hof ? Ist dem Mieter die Benutzung des Gartens vertraglich gestattet, darf er dort auch Spielgeräte aufstellen. Der Vermieter haftet jedoch für diese Spielgeräte auch nicht, kann deswegen dem Mieter die Aufstellung der Spielgeräte nicht versagen. Ausnahme: Die Geräte sind fest mit Grund und Boden verbunden bzw. die Mitnutzung des Gartens für andere Mieter wird beeinträchtigt. ( AG Kerpen, Urteil v. 15.01.2002,Az.: 20 C 443/01) nach oben 61.     Einzug ist kein wirksamer Mietvertrag ! Sofern ein schriftlicher Mietvertrag von beiden Mietparteien gewollt wurde und sich die Unterzeichnung desselben wegen noch zu klärender Details bis nach Bezug durch den Mieter verzögert, so kam zu diesem Zeitpunkt nur durch Bezug noch kein Mietvertrag zu stande. Selbst die Zahlung des Mietzinses zwischenzeitlich ändert nichts an diesem Rechszustand. ( LG München,Urteil v. 09.05.2001, Az.: 14 S 19816/00 ) nach oben 62.     Kündigungsfristen Mietvertrag Mieter, welche ihren Mietvertrag vor dem 01.09.2011 geschlossen haben und dort die damals geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart haben, müssen diese auch heute bei einem Auszug einhalten. Die neue, dreimonatige Frist gilt also nicht für Altverträge ! ( BGH v. 18.06.03, Az. VIII ZR 240/02,VIII ZR 324/02 u.a. ) nach oben 63.     Verkäuferprovision beim Immobilienverkauf Beim Verkauf einer Immobilie ist der Verkäufer nicht ohne weiteres verpflichtet, den Käufer über die Zahlung einer so genannten "Innenprovision" an einen von ihm beauftragten Makler aufzuklären. ( BGH v. 14.0303, Az. V ZR 308/02 ) nach oben 64.     Mängel bei Betriebskostenabrechnungen Anzeigen des Mieters diesbezüglich sind nur dann beachtlich, wenn der Mieter bei Einsicht in die Unterlagen beim Eigentümer bzw. Verwalter konkrete Fehler feststellt. Der Mieter kann in diesem Fall sein Zurückbehaltungsrecht nicht ausüben. ( LG Berlin v. 18.11.2002, Az.: 67 S 147/02 ) nach oben 65.     Bennenung von Vergleichswohnungen beim Mieterhöhungsverlangen Benennt der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die Vergleichswohnungen nicht eindeutig für den Mieter nachvollziehbar ( mit Geschosslage und Name des Mieters im Objekt ) dann kann der Mieter das Verlangen abweisen. Ihm muss eine Nachprüfungsmöglichkeit ohne lange Suche ermöglicht werden. ( BGH v. 18.12.2002, Az.: VIII ZR 72/02 ) nach oben 66.     Werbungskostenabzug trotz leerstehender Mietwohnungen Trotz vorhandener Verkaufsabsichten kann die Inanspruchnahme von Werbungskosten bei Mietshäusern gewährt werden. Zwar scheint damit die Einkunftserzielungsabsicht im Sinne des Finanzamtes nicht mehr nachweisbar, gleichwohl kann dies bei parallelem Nachweis der Vermietungsabsicht auf grund finanzieller Notlage akzeptiert werden. ( BFH, Aktenzeichen IX R 102/00 ) nach oben 67.     Fristenplan Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen Enthält der Mietvertrag eine Klausel mit Fristenplan für Schönheitsreparaturen, so ist diese nach neuer Rechtssprechung generell unwirksam, wenn unangemessen kurze Renovationsfristen im Vergleich zum üblichen Renovationsbedarf vereinbart wurden. ( LG Berlin, Urteil v. 03.12.02, Az.: 64 S 278/02 ) nach oben 68.     Übernahme von Großreparaturen lt. Mietvertrag Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag verpflichtet den Mieter nicht, die Kosten größerer Reparaturen am Mietgegenstand mitzutragen.Dies müßte gegebenfalls gesondert im Mietvertrag vereinbart werden, um es seitens des Vermieters durchzusetzen. ( OLG Düsseldorf,Urteil v. 11.06.02, Az.: 24 U 183/01 nach oben 69.     Schadenersatz bei falscher Auskunft des Maklers Fragt ein Notar bei einer Kaufvertragsverhandlung den Erwerber, ob er den Kaufpreis aufbringen kann, und antwortet dann statt des Erwerbers der Makler, die Finanzierung sei gesichert, obwohl dies nicht stimmt, macht er sich dem Kunden gegenüber schadenersatzpflichtig. ( OLG Düsseldorf, Urteil v. 17.03.00, Az.: 7 U 123/99 ) nach oben 70.     Nutzungsentschädigung bei unvollständiger Räumung einer Mietwohnung Die unvollständige Räumung ist an sich kein Vorenthalten der Mietsache, sondern Schlechterfüllung der Rückgabepflicht, sofern die Wohnung in verwahrlostem Zustand ist bzw. es sich Gegenstände des Mieters in geringfügigem Umfang in der Wohnung befinden. Hinterlässt der Mieter Gegenstände in erheblichem Umfang, kann der Vermieter die Rücknahme verweigern. Nutzungsentschädigung kann der Vermieter nur verlangen, wenn er die Rückgabe der Mietsache annehmen will. ( KG Berlin,Urteil v. 21.10.02,Az.. 8 U 252/01 ) nach oben 71.     Auskehren des Betriebskostenguthabens durch Zwangsverwalter Weist die Betriebskostenabrechnung des Mieters ein Guthaben aus, muss der Zwangsverwalter dieses an den Mieter auszahlen. Es kommt dabei nicht darauf an, dass dem Zwangsverwalter Nebenkostenvorschüsse zugeflossen sind. Der Zwangsverwalter muss auch über den Zeitraum eine Betriebskostenabrechnung erstellen, in dem das Mietobjekt noch nicht unter Zwangsverwaltung stand. ( LG Berlin, Urteil v. 30.09.02, Az.. 62 S 235/02 ) nach oben 72.     Sicherheit für spielende Kinder im Mietgrundstück Allzu scharfe Metallspitzen einer Umfriedung zum Nachbargrundstück können trotz guter Absicht und Notwendigkeit als Verletzung der Verkehrssicherungspflicht gewertet werden. Wenn sich ein Kind beim Übersteigung verletzt, um z.B. einen Ball wieder zu holen, dann kann der Grundstückseigentümer, welcher den Zaun errichtete zur Zahlung von Schmerzensgelt erfolgreich verklagt werden. ( Landgericht Tübingen, Az.: 7 O 143/01 ) nach oben 73.     Tod kurz vor Immobilienkauf Wenn ein Grundstückskaufvertrag am Todestag noch nicht rechtskräftig ist, so hat das den Verlust der Eigenheimzulage dann zur Folge, wenn dadurch Objektverbrauch eingetreten ist. Das heißt: Hat der/die Überlebende eines Käuferehepaares bereits an einem anderen Objekt Eigenheimzulage erhalten, tritt in diesem Fall Objektverbrauch ein, da der verstorbene Ehepartner vor der Grundbucheintragung verstorben ist. Somit kann auch kein Anspruch auf Erben übertragen werden. ( Finanzgericht Köln, Az.: 7 K 3697/02 ) nach oben 74.     Volle Eigenheimzulage für Miteigentümer Gehört eine Eigentumswohnung mehreren Personen, so steht jedem Miteigentümer die Eigenheimzulage in der Regel nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu. Sind aber auch beschränkt steuerpflichtige Miteigentümer ( z.B. im Ausland lebende deutsche Staatsbürger ) beteiligt, so steht dem unbeschränkt steuerpflichtigen Miteigentümer die volle Eigenheimzulage zu. ( Urteil des BFH vom 24.06.2004, Az.: III R 69/03 ) nach oben 75.     Einmalige Ruhestörung reicht nicht zur Mieterkündigung Ein einmaliger "Ausrutscher" reicht nicht zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter. Er muß vielmehr den Mieter schriftlich abmahnen und darf erst - wenn dies nicht fruchtet - bei wiederholten Ruhestörungen fristlos kündigen. ( AG Trier, Az.: 8 C 49/02 ) nach oben 76.     Eigenheimzulage bei Tod des Ehegatten Ab 2004 kann nach dem Tod eines Ehegatten der andere die EHZ für den durch den Erbfall hinzuerworbenen Miteigentumsanteil an der gemeinsamen Immobilie auch dann in der bisherigen Höhe weiterführen, wenn bei ihm bereits Objektverbrauch eingetreten ist. ( Verfügung der OFD München v. 17.08.04, Az.: EZ 1200 - 3 St 41) nach oben 77.     Fristlose Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs Bei einer fristlosen Kündigung eines Mieters wegen Zahlungsverzuges muß aus der Begründung lediglich erkennbar hervorgehen, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat. Falsche Angaben im Kündigungsschreiben über Dauer und/oder Höhe des Zahlungsverzuges sind unschädlich und stellen die Kündigung nicht in Frage. ( LG Berlin,Beschluss v. 21.01.2003,Az.: 65 T 102/02 ) nach oben